四川新物业管理条例“十问十答”⑤丨对于“任性”业主，有哪些规定可管到他？
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作者:youyiwy
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发布时间: 2021-11-15
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小区故事多，充满喜和乐，当然，也会有烦恼——比如说，“任性”业主。下面这样的经历，相信很多人都会有过：——人在家中坐、祸从天上来，楼上野蛮装修造成漏水，有些还把承重墙敲掉了；小区绿化里的树被砍，栽上几株黄瓜秧；违规搭建不仅影响美观，还成了重大安全隐患；电动车进电梯，停放楼道，家里牵个插线板出来，搞飞线充电……中国好邻居，让人暖心。“任性”业主，让人闹心，还搞得整个小区不安生。遇到“任性”业主咋个办？有哪些规定可以管得到他？11月13日，在接受记者采访时，新版《四川省物业管理条例》（简称《条例》，2022年5月1日起施行）起草组成员、四川省住建厅物业管理专家伍三明表示，对于这个问题，《条例》进行了一系列积极回应。他介绍说，对于“任性”业主，《条例》从法律义务、禁止行为等方面进行了一系列规范，并就“任性”业主的违法行为明确了相对应的法律责任。 业主转让、出租房屋有主动告知物业或业委会的义务小区，是业主们共同的家园——但现实中，有时候，会发现身旁突然出现的“邻居”，却不是小区业主。 ——案例一：2021年3月，网友爆料，位于双流区航港路66号的九龙仓时代府邸自2020年6月交房以来，小区内开设超市、菜店、快递、裁缝铺、仓库、公司等十余家，住改商、住改仓问题异常泛滥。除超市、快递等商业外，12栋1单元某户甚至开设公司每天早晚上下班20余名员工出入小区单元楼，影响楼栋居民正常生活。类似的，还有：小区楼上漏水，楼下业主联系不上楼上业主，找物业公司。物业公司一联系，接电话人说房屋已转让了；小区开业主大会会议，很多业主卖了房，会议组织方联系不上“业主”……那么，问题来了——业主转让、出租房屋事项，需要告知物业和业委会吗？对此，《条例》进行了明确。《条例》第七十七条：“业主转让、出租物业或者设立居住权的，应当将管理规约、物业服务收费标准等事项告知买受人、承租人或者居住权人，并自合同签订之日起十五日内，将物业转让、出租或者设立居住权的相关情况告知业主委员会和物业服务人。”“这里是业主的法定义务。业主将物业出租等信息告知物业服务人和业委会，对于管控非法群租、加强流动人口管理、督促租户遵守小区规定等都是有益的，从本质讲是维护广大业主合法利益，有利于推动小区治理精细化。”四川省住建厅房地产市场监管处相关负责人介绍。 对于装修，《条例》专门用两条进行了规范。 ——第七十八条第一款：“业主装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务人，遵守物业服务人提示的合理注意事项，并配合其进行必要的现场检查。” ——第七十八条第三款：“物业服务人应当对装饰装修活动开展日常巡查和监督并建立档案。发现装饰装修违反相关规定破坏房屋承重结构、主体结构的，物业服务人应当及时劝阻，采取合理措施制止，并向住房城乡建设主管部门报告和协助处理。”对野蛮装修等“任性”行为《条例》开出关于业主的“十三大禁令”现实中，“任性”业主的表现，有哪些？因野蛮装修引发的纠纷，相对普遍。 ——案例二：2019年6月，在新房装修施工过程中，为扩大房间空间，绵阳某小区业主想把两侧墙体拆除。自己为了节约装修开支，就找了2名临时泥水匠进行墙体拆除，结果2名工人不懂房屋建筑结构，将客厅的剪力墙破坏。 ——案例三：2020年4月26日，成都市郫都区堰上一期小区居民们发现，一户1楼业主悄悄挖了地下室。同一单元的居民很紧张：小区楼房是砖混结构，“地下掏空，万一楼垮了怎么办？” ——案例四：2018年10月，媒体报道：乐山市时代青江一期，小区共有底楼住户32户，25户占用公共绿地。其中，有6户无照无证开设麻将馆，1户对外经营窗帘，1户作为办公用房，其余17户占用公共绿地未对外经营。对于野蛮装修等“任性”行为，《条例》开出关于业主的“十三大禁令”。《条例》第七十四条明确：物业服务区域内禁止下列行为： ——擅自改变住宅、车库、绿地或者其他附属设施的使用性质； ——堆放易燃、易爆、剧毒、放射性、腐蚀性物品，排放有毒、有害物质； ——占用、堵塞、封闭避难层、疏散通道，消防车通道和安全出口； ——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车； ——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备； 对于严重的“任性”行为,除民事责任外还有这些法律责任,因为“任性”，业主的不当行为，将承担哪些法律责任？“除产生侵权责任等民事赔偿责任之外，对于一些严重的‘任性’行为，《条例》还专门进行规定和明确。”伍三明介绍说，对“任性”行为， 物业服务人应及时采取合理措施制止，拒不改正的，物业服务人应当向有关部门报告并协助处理。 ——侵占、损坏楼道、公共园林绿地等物业共有部分的，由县（市、区）人民政府住房城乡建设主管部门责令限期改正，恢复原状，给予警告；对个人可处一千元以上一万元以下罚款，对单位可处五万元以上二十万元以下罚款。 ——在公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电，用电梯轿厢运载电动自行车的，由消防救援机构责令改正，对单位处五千元以上五万元以下罚款，对个人处警告或者五百元以下罚款。 ——毁坏电梯及其安全保护装置、警示标志等相关设施设备的，由县（市、区）人民政府市场监管部门责令限期整改，并可对相关责任人处一万元以上五万元以下罚款。
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