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物业和业委会都无权给电梯加装IC卡限制使用！
来源: | 作者:youyiwy | 发布时间: 2021-05-17 | 1696 次浏览 | 🔊 点击朗读正文 ❚❚ ▶ | 分享到:
深圳市某小区3名业主因未交电梯更新众筹款，被物业公司及业委会禁止使用新更换的电梯，一怒之下将物业公司和业委会告上法庭。近日，南山区人民法院审理该案后认为，物业公司及业委会要求业主缴纳电梯众筹款，并未违反法律规定，而3名业主作为共有所有人，应负担共有电梯的更新众筹款，鉴于诉讼过程中物业公司及业委会已自觉停止侵害业主权利的行为，3名业主主张的侵权行为已停止。
物业和业委会被告上法庭
位于南山区的某小区竣工于21世纪初，小区里使用了近15年的电梯老化，存在安全隐患，急需更新改造。2018年5月25日，某业委会发布《深圳市南山区某小区电梯众筹方案》，说明因在政府补贴后，小区维修资金账户仍不足以满足电梯改造资金需求，余款须由全体业主自筹资金解决。
2018年6月10日，该小区召开2018年第一次业主大会，表决通过了小区每栋楼房分别对电梯更换所需的费用进行众筹，并对新更换电梯采取梯控措施来限制未交纳众筹款的业主使用等事项。
2018年12月1日，深圳市某物业公司在该小区4栋楼房的新装电梯上安装IC卡梯控设备，提供给业主或用户使用，用户进入电梯时，须在梯控系统上的读卡器读取IC卡片才可使用该电梯。
原告黄某、廖某、钟某前往物业公司处领取IC卡时被告知：IC卡需由业主委员会授权的业主代表同意方可办理，如果不交齐电梯的众筹款就无法办理IC卡。故3人向南山区人民法院提起诉讼，请求法院责令某物业公司及某业委会立即停止针对部分业主禁用电梯的违法行为。
法院业主应交费梯控也不宜
电梯一旦采取了梯控措施，未交齐众筹款的住户就无法使用新电梯，这将对日常出行造成极大的困扰，用这种方式“倒逼”住户交齐众筹款是否合理合法?如果不管有没有交款都可使用电梯，是否又对其他已交款的住户不公平?面对其他住户未按时交款的资金缺口，业主委员会应该怎么破解资金难题?
法庭上，3名原告表示因未缴纳上述电梯众筹款，被禁止使用新更换的电梯。对于没交款业主，业主委员会可以采用合法手段催交或通过法律途径解决，但其设立禁止部分业主使用的梯控措施，已严重侵害了业主的生命安全和房屋固有附属功能的使用权，已构成对包括3名原告在内的全体业主利益的严重损害。
被告某业委会认为，小区更换老旧电梯具有必要性和紧迫性，如不限制未交纳众筹款的业主使用新电梯，将因不公平而打击交纳电梯众筹款的业主积极性，也可能导致剩余老旧电梯的更换改造计划就此搁浅，业主及来访人员的出行安全难以得到保障。
南山区人民法院认为，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利的同时也需要承担义务，不得以放弃权利为由而不履行义务。作为共有所有人的权利，包括共有部分使用权、收益权及共用部分的单纯的修缮改良权。作为共有所有人的义务，包括依共用部分的本来用途使用共用部分，以及分担共同费用和负担。共有所有人的义务涉及建筑物的整体安全及全体区分所有人的共同利益，因而不允许作为共有人之一的个别业主，以放弃权利享有的方式，不履行义务。因此，3名原告作为共有所有人，应负担共有电梯的更新众筹款。
根据法律的规定和区分所有人的约定，公共楼梯、公共走廊等，不得设置专有使用权。本案中，小区电梯作为公共通道用途，属于业主生活利用上不可或缺的公用部分，即便是业主大会，亦无权对公用电梯设置专有使用权并采取梯控措施限制部分业主使用该共有部分。关于3名原告应缴纳的电梯众筹款，二被告可循其他法律途径予以解决。
鉴于诉讼过程中，该IC卡梯控设施已暂停使用，经原、被告双方一致确定，目前3名原告已可正常使用电梯。南山区人民法院认为原告的请求有事实和法律依据，但主张的侵权行为已停止，故驳回全部诉讼请求。一审判决后，原、被告双方服判息诉，现该案判决已生效。


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