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业主装修,小区物业管什么?怎么管?
来源: | 作者:youyiwy | 发布时间: 2023-09-14 | 259 次浏览 | 分享到:

一、业主装修申报小区客户服务中心负责办理业主房屋装修手续: 

1、指导业主填写并提交《装修施工申请表》。 《装修施工申请表》应详细说明房屋装修内容,包括房屋装修项目、范围、工艺和标准等;《装修施工申请表》应明确说明装修隐蔽工程、增改建项目部位等情况。 

2、审核装修施工单位营业执照、资质等法律文件。 业主办理房屋装修手续时,需提供其委托的装修施工单位或装修施工人员相关法律文件,如公司营业执照、公司资质证书、身份证等(复印件需加盖公司印章),小区客户服务中心负责对上述法律文件的真实性进行审核,必要时,可赴装修施工单位进行考察,验明其法律文件的真实性。为保证房屋装修质量,小区客户服务中心工作人员应善意提醒业主聘请正规、专业、负责、可靠、有资质的装修施工单位。

3、通知工程部审核业主房屋装修方案。

4、与业主签订《房屋装饰装修管理协议》。

5、收取业主房屋装修押金、装修证件办理工本费等费用。

6、为业主办理房屋装修消防用灭火器租赁手续。

7、填发《房屋装修施工许可证》、《装修车辆出入证》,办理《装修施工人员出入证》等房屋装修证件。办理装修施工人员出入证,每名装修施工人员需提供身份证复印件和一寸免冠照片一张。

8、负责将业主房屋装修相关资料归入客户档案妥善保管。

二、装修方案审核 

工程部负责审核业主房屋装修方案: 

1、业主提交房屋装修方案。业主提供的房屋装修方案应包括:施工总平面图、配电线路图、上下水布置图、空调安装位置图,以及增改项目和位置图及施工组织计划。比例1:100。 

2、审核内容: 

⑴、业主申报的装修方案,应不违反住宅装饰、装修管理规定。若有抵触,客户需更改装修方案。 

⑵、业主应确保装修方案中不得有影响异产毗连房屋居住安全的项目。若有抵触,业主需更改装修方案。 

⑶、告知业主或装修施工单位、装修施工人员房屋装修相关注意事项。

3、业主房屋装修方案审核通过后,即可通知业主开始对房屋进行装修施工。审核资料交小区客户服务中心归档保存。

三、房屋装修管理 

1、小区客户服务中心房屋管理员负责对业主房屋装修工程进行全程跟踪检查。 

房屋管理员有义务督促业主或装修施工单位、装修施工人员遵守装修管理规定,并依据审核批准的房屋装修方案进行施工。 同时,应提醒业主或装修施工单位、装修施工人员注意下列行为: 

⑴、施工前,将房屋所有下水及地漏罩住,严禁将混凝土、沙石、油漆等废弃物倒入厕所或地漏内; 

⑵、装修现场应配备施工配电箱、灭火器并设立一名消防安全管理员。装修工程如需使用电焊、气焊、氩弧焊等特种机具作业前,操作人员需持有效特种操作证件向秩序维护部申报,在取得动火许可证后,在秩序维护部消防安全员的监护下方可作业。 

⑶、业主或装修施工单位、装修施工人员搬运装修材料或垃圾时应爱护公共财物,避免损坏电梯、走廊、墙壁及其它公共财产和公共区域,如果有遗散物应及时扫净。 

⑷、装修材料须小心放置,以免从高处坠下,危及相邻客户或路人。 

⑸、业主或装修施工单位、装修施工人员须按指定位置、方式和时间堆放、搬运装饰材料、垃圾。业主或装修施工单位、装修施工人员应按规定将装修垃圾袋装后运至指定存放点。 

⑹、每日装修工作收工时,业主或装修施工单位、装修施工人员应注意关闭所有的门窗、水龙头,切断电源。

违反上述要求,造成损害、损伤、损失等行为的,房屋管理员应依据相关规定予以相应处罚。

2、秩序维护部负责对房屋装修施工人员、作业时间和消防安全管理工作进行跟踪检查。 

⑴、房屋装修施工现场应按要求配备灭火器。 

⑵、业主房屋室内装修应在90天内完成。因特殊原因不能按期完工的应及时向客户服务中心说明原因并征得同意。 

⑶、房屋装修施工作业时间为:周一至周五早8:00—12:00;下午14:00—19:00。节假日为静音施工作业。如遇有特殊原因需延长施工作业时间,装修施工单位或装修施工人员应与房屋管理员协商确定。其延长的施工作业时间应为静音作业。 

⑷、为保装房屋装修施工作业有序进行,秩序维护部有权控制进入楼宇的装修施工单位数量及装修施工人员数量。 

⑸、所有出入楼宇的装修施工单位及房屋装修施工人员应自觉地接受秩序维护人员的安全监督管理。装修施工人员出入小区应主动出示出入证。出入证在规定的期限内有效,过期作废。 

⑹、房屋装修施工人员在施工作业中使用易燃、易爆材料或物品,其出入小区、楼宇、运输和使用应接受秩序维护人员的管理。易燃、易爆材料或物品不得遗留在装修现场。

3、工程部负责对房屋装修单项工程、隐蔽工程,以及涉及房屋结构部分的装修进行跟踪检查和验收。

4、装修施工单位或装修施工人员应服从管理,房屋装修管理人员应及时制止各类违章装修现象,必要时,有权采取相应措施予以制止和纠正。

四、竣工验收 

1、业主房屋装修工程完工一个月后,由业主本人对房屋装修质量进行竣工验收,验收通过后,由业主在小区客户服务中心开具的《装修押金》单上签字,并向小区客户服务中心提出房屋装修竣工验收申请。

2、业主向小区客户服务中心提出房屋装修竣工验收申请后,小区客户服务中心应及时安排房屋管理员、工程专业技术人员进行验收。

3、验收内容包括: 

⑴、是否按《装修施工申请表》所列施工项目及设计方案施工。

⑵、单项、隐蔽工程验收是否合格。 

⑶、是否在装修过程中损坏公共设施或改变、影响公共设施设备的原有功能。 

⑷、设备设施装饰后,所留的检修孔、洞是否便于维修。 

⑸、是否遗留装修物料垃圾于公共部位及场所。 

⑹、增改建项目是否影响异产毗连物业的正常使用。

 4、验收合格后,由小区客户服务中心房屋管理员在业主已签字认可的《装修押金》单上签字。若有某项未达要求,应要求业主或装修施工单位、装修施工人员整改,整改后再进行复验,直至合格。

 5、小区客户服务中心组织和安排的房屋装修竣工验收,只针对业主在装修过程中是否破坏楼宇主体结构及公共管线设施的验收,不对房屋装修整体质量负责,更不能取代业主个人对房屋装修工程的竣工验收。

五、退还各种证件,返还房屋装修押金 

1、房屋装修竣工验收结束后,由业主或装修施工单位、装修施工人员到小区客户服务中心退还各类房屋装修证件。             

 2、业主或装修施工单位、装修施工人员持小区客户服务中心开具的《装修押金》单到小区客户服务中心办理退还房屋装修押金手续。


业主车辆在车位划伤如何处理?
处理流程:
1、首先,明确业主与物业之间签订的《车位管理协议》,若其中没有规定物业公司负责车辆及车辆上的物品保管,则车辆及车上物品意外受损或丢失,由车主自行负责。
2、可适当引导、协助业主报警或向车辆保险公司理赔,提供监控资料等必要协助。
3、注意留存巡查记录和车库车辆、行人出入登记表等物业本职工作痕迹。
如何阻止未经许可物品搬出小区?
处理流程:按照合同约定物业公司为业主提供服务,包括业主财产出入小区需要核实,物业公司有核实的义务,但没有扣留的权利。
业主邮件在信箱失窃如何处理?
处理流程:物业公司与业主有无看管邮件的约定,如没有则物业没有赔偿责任。如因邮箱破损物业未及时维修导致邮件丢失,物业则承担管理责任。 
业主车辆被盗、损坏如何处理?
处理流程:
1、停放的车辆被盗物业公司是否承担赔偿责任关键在于物业管理服务合同对车辆管理行为的约定,如果双方未在合同中约定,物业公司就不用承担责任。
2、每年所缴纳的物业管理费系综合服务费,在费用构成中并无汽车保管费的项目,而车辆保管亦不属于物业公司正常的物业管理公共性服务范围。物业公司只对物业管理区域内业主的人身、财产安全负有安全防范工作的职责,当发生违反有关治安行为时,物业公司应当及时采取措施制止该行为,同时应当向有关行政管理部门报告并做好协助工作。所以对于业主车辆的失窃,物业公司就不承担赔偿责任。
3、物业服务的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,物业服务企业只是协助公安机关进行管理的。要物业服务企业对业主或物业使用人的财产负完全的保管、保险责任是不公平的也是不合法的。但是物业公司可以在案件发生时积极协助公安机关破案。
4、丢失车辆是现在社会的一个比较普遍的社会现象,社会治安问题也不是保安能力范围能解决的问题。



业主在小区内跳楼自杀物业是否承担责任?
处理流程:如果是在户内跳楼,则物业不承担相应责任;若由于物业管理不善或不当,造成跳楼,则物业公司负有相关责任。物业公司在日常管理中,要管理禁止入内区域并张贴相关提示标识。
业主破坏道闸、电梯等共用设施设备如何处理?
处理流程:
1、不要急于求成。业主心里有火,静不下来时,不要急着追业主表态,最好是通过细致的解释工作,让业主意识到自己的不对之处,最好让业主自己提出处理意见。
2、不要与业主对抗。无论处理任何事情,要心平气和摆事实,讲道理,有理有节。不能因为错误在业主,就粗暴对待业主,而应以服务者的身份与业主沟通,事情会向好的方向发展。
3、不要陷于纠缠。事情发生后,跟业主讲清楚就行,不要现场纠缠不清,没完没了,引起业主反感。处理问题要把握好分寸,不能因小失大。只要业主认识到位,愿意赔偿,事情就是圆满解决。从始至终都要遵循服务第一的宗旨。

高空抛物如何处理?
处理流程:
1、加强案例宣传警醒住户。应大力宣传高空抛物的危害,应将造成重大经济损失、人员伤亡的高空抛物案件广泛宣传;让住户知道,高空抛物除了有违道德,还有可能触犯我国法律,从而达到有效防止高空抛物的目的。宣传方式:①微信公众号、微信群、物业管家朋友圈推送高空抛物相关题材案例;②园区电子显示屏、公告栏、楼宇大堂公告栏张贴并宣传;③搞一些高空抛物危害的社区公德教育活动。
2、物业全员建立巡查监管机制。建议相关部门设立奖励机制,鼓励工作人员举报高空抛物行为并作好保护举报人的工作。如果这样做,等于小区里增加了多个“人工摄像头”,也让住户心中有数,知道有人随时监督高空抛物行为。
3、动员业主互相监督。业主自治、互相监督。发生该类事件,能确定责任人的,对责任人进行批评教育;不能确定责任人的,物业管家挨家劝导,促使部分习惯不良的业主认识到高空抛物的危害,自觉改正。
4、安装摄像头进行监控。
5、有条件的应协调执法人员进社区。物业没有执法权,无法对高空抛物的住户进行罚款。执法部门如城管、派出所等应进社区执法,一旦发现有人高空抛物且证据确凿,应该对其进行处罚,还可以考虑提高罚款额度,有效惩戒高空抛物者。

楼宇电梯困人如何处理?
处理流程:
1、当发生电梯困人时,监控中心通过电梯对讲机或现场喊话与被困人员取得联系,并说明轿厢随时可能移动、务必使其保持镇静,不要惊慌,告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态,应设法将轿厢门完全关闭,不可将身体任何部位伸出轿厢外,静心等待救援人员的援救。并立即通知秩序维护部、维修部电梯技工、电梯维保单位前往救援。
2、客户服务部和维修部电梯技工接报后立即赶往困人楼层,根据指示灯、控制柜内显示器、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。
①当电梯停在距某平层位置约±0.5范围时的救援工作程序如下:客户服务部和秩序维护部负责与被困业户交流稳定情绪、以免情绪恶化撞击轿厢门给救援工作带来不便;电梯技工进入机房切断电梯主电源,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明;用专用厅门钥匙开启厅门;在轿顶用人力开启轿厢门;协助乘客安全离开轿厢;重新关好厅门;困人救援工作完毕后,电梯技工应将情况完整、规范地记录在《电梯故障记录表》内。
②当轿厢停于距离厅门±0.5以外位置的救援工作程序如下:客户服务部、秩序维护部负责与被困业户交流稳定情绪、进行安抚,以免情绪恶化撞击轿厢门给救援工作带来不便;
秩序维护部负责应急处理、协助维修部救援;救援工作需要三人同时进行,一人在被困楼层用对讲机联络、两人在机房操作;电梯技工进入机房切断电梯主电源,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明;拆除曳引电动机尾轴罩盖,安上旋柄座及旋柄(即盘车手轮);操作必须由两人配合进行。一人握紧旋柄,另一人手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作时应一撬一放使轿厢逐步移动,直至最接近厅门±100毫米为止;确认刹车制动无误,放开盘车手轮;当电梯未超出顶层或底层的平层位置时,可向较省力的方向移动电梯;而当电梯超出顶层(或底层)平层时,则应向底层(或顶层)方向移动电梯;必要时利用盘车手轮盘动电梯;当轿厢平层后用专用厅门钥匙开启厅门、在轿顶用人力开启轿厢门、协助乘客安全离开轿厢、重新关好厅门。

3、困人救援工作完毕后,电梯技工应将情况完整、规范地记录在《电梯故障记录表》内。


业主车辆在车位划伤如何处理?
处理流程:
1、首先,明确业主与物业之间签订的《车位管理协议》,若其中没有规定物业公司负责车辆及车辆上的物品保管,则车辆及车上物品意外受损或丢失,由车主自行负责。
2、可适当引导、协助业主报警或向车辆保险公司理赔,提供监控资料等必要协助。
3、注意留存巡查记录和车库车辆、行人出入登记表等物业本职工作痕迹。
如何阻止未经许可物品搬出小区?
处理流程:按照合同约定物业公司为业主提供服务,包括业主财产出入小区需要核实,物业公司有核实的义务,但没有扣留的权利。
业主邮件在信箱失窃如何处理?
处理流程:物业公司与业主有无看管邮件的约定,如没有则物业没有赔偿责任。如因邮箱破损物业未及时维修导致邮件丢失,物业则承担管理责任。 
业主车辆被盗、损坏如何处理?
处理流程:
1、停放的车辆被盗物业公司是否承担赔偿责任关键在于物业管理服务合同对车辆管理行为的约定,如果双方未在合同中约定,物业公司就不用承担责任。
2、每年所缴纳的物业管理费系综合服务费,在费用构成中并无汽车保管费的项目,而车辆保管亦不属于物业公司正常的物业管理公共性服务范围。物业公司只对物业管理区域内业主的人身、财产安全负有安全防范工作的职责,当发生违反有关治安行为时,物业公司应当及时采取措施制止该行为,同时应当向有关行政管理部门报告并做好协助工作。所以对于业主车辆的失窃,物业公司就不承担赔偿责任。
3、物业服务的安全服务的性质是一种群防群治的安全防范服务,物业服务企业只是协助公安机关进行管理的。要物业服务企业对业主或物业使用人的财产负完全的保管、保险责任是不公平的也是不合法的。但是物业公司可以在案件发生时积极协助公安机关破案。
4、丢失车辆是现在社会的一个比较普遍的社会现象,社会治安问题也不是保安能力范围能解决的问题。



业主在小区内跳楼自杀物业是否承担责任?
处理流程:如果是在户内跳楼,则物业不承担相应责任;若由于物业管理不善或不当,造成跳楼,则物业公司负有相关责任。物业公司在日常管理中,要管理禁止入内区域并张贴相关提示标识。
业主破坏道闸、电梯等共用设施设备如何处理?
处理流程:
1、不要急于求成。业主心里有火,静不下来时,不要急着追业主表态,最好是通过细致的解释工作,让业主意识到自己的不对之处,最好让业主自己提出处理意见。
2、不要与业主对抗。无论处理任何事情,要心平气和摆事实,讲道理,有理有节。不能因为错误在业主,就粗暴对待业主,而应以服务者的身份与业主沟通,事情会向好的方向发展。
3、不要陷于纠缠。事情发生后,跟业主讲清楚就行,不要现场纠缠不清,没完没了,引起业主反感。处理问题要把握好分寸,不能因小失大。只要业主认识到位,愿意赔偿,事情就是圆满解决。从始至终都要遵循服务第一的宗旨。

高空抛物如何处理?
处理流程:
1、加强案例宣传警醒住户。应大力宣传高空抛物的危害,应将造成重大经济损失、人员伤亡的高空抛物案件广泛宣传;让住户知道,高空抛物除了有违道德,还有可能触犯我国法律,从而达到有效防止高空抛物的目的。宣传方式:①微信公众号、微信群、物业管家朋友圈推送高空抛物相关题材案例;②园区电子显示屏、公告栏、楼宇大堂公告栏张贴并宣传;③搞一些高空抛物危害的社区公德教育活动。
2、物业全员建立巡查监管机制。建议相关部门设立奖励机制,鼓励工作人员举报高空抛物行为并作好保护举报人的工作。如果这样做,等于小区里增加了多个“人工摄像头”,也让住户心中有数,知道有人随时监督高空抛物行为。
3、动员业主互相监督。业主自治、互相监督。发生该类事件,能确定责任人的,对责任人进行批评教育;不能确定责任人的,物业管家挨家劝导,促使部分习惯不良的业主认识到高空抛物的危害,自觉改正。
4、安装摄像头进行监控。
5、有条件的应协调执法人员进社区。物业没有执法权,无法对高空抛物的住户进行罚款。执法部门如城管、派出所等应进社区执法,一旦发现有人高空抛物且证据确凿,应该对其进行处罚,还可以考虑提高罚款额度,有效惩戒高空抛物者。

楼宇电梯困人如何处理?
处理流程:
1、当发生电梯困人时,监控中心通过电梯对讲机或现场喊话与被困人员取得联系,并说明轿厢随时可能移动、务必使其保持镇静,不要惊慌,告知被困人员如果轿厢门处于半开闭状态,应设法将轿厢门完全关闭,不可将身体任何部位伸出轿厢外,静心等待救援人员的援救。并立即通知秩序维护部、维修部电梯技工、电梯维保单位前往救援。
2、客户服务部和维修部电梯技工接报后立即赶往困人楼层,根据指示灯、控制柜内显示器、选层器横杆或打开厅门观察判断轿厢所在位置。
①当电梯停在距某平层位置约±0.5范围时的救援工作程序如下:客户服务部和秩序维护部负责与被困业户交流稳定情绪、以免情绪恶化撞击轿厢门给救援工作带来不便;电梯技工进入机房切断电梯主电源,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明;用专用厅门钥匙开启厅门;在轿顶用人力开启轿厢门;协助乘客安全离开轿厢;重新关好厅门;困人救援工作完毕后,电梯技工应将情况完整、规范地记录在《电梯故障记录表》内。
②当轿厢停于距离厅门±0.5以外位置的救援工作程序如下:客户服务部、秩序维护部负责与被困业户交流稳定情绪、进行安抚,以免情绪恶化撞击轿厢门给救援工作带来不便;
秩序维护部负责应急处理、协助维修部救援;救援工作需要三人同时进行,一人在被困楼层用对讲机联络、两人在机房操作;电梯技工进入机房切断电梯主电源,防止电梯意外启动,但必须保留轿厢照明;拆除曳引电动机尾轴罩盖,安上旋柄座及旋柄(即盘车手轮);操作必须由两人配合进行。一人握紧旋柄,另一人手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重向正方向移动。为了避免轿厢移动太快发生危险,操作时应一撬一放使轿厢逐步移动,直至最接近厅门±100毫米为止;确认刹车制动无误,放开盘车手轮;当电梯未超出顶层或底层的平层位置时,可向较省力的方向移动电梯;而当电梯超出顶层(或底层)平层时,则应向底层(或顶层)方向移动电梯;必要时利用盘车手轮盘动电梯;当轿厢平层后用专用厅门钥匙开启厅门、在轿顶用人力开启轿厢门、协助乘客安全离开轿厢、重新关好厅门。

3、困人救援工作完毕后,电梯技工应将情况完整、规范地记录在《电梯故障记录表》内。



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