一
“物业管理”如何定义？
物业管理是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作；各区、县（市）房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理，对业主大会和业主委员会日常动作开展业务指导；街道办事处、乡（镇）人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作，协调物业管理和社区建设的相互关系；社区居委会协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展物业管理相关工作。建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责，协助做好物业管理的监督管理工作。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
（五）选聘和解聘物业服务企业；
（六）筹集和使用专项维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施。
物业交付使用前，建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费；物业交付使用后，物业服务费由业主承担。业主应当依照物业服务合同（包括前期物业服务合同）的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定，经书面催交，逾期不交纳物业服务费的，业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。物业服务合同双方约定预收物业服务费的，预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的，则预收期限不得超过合同的剩余期限。物业使用中的禁止行为有哪些？业主、非业主使用人违反禁止行为规定由什么部门处理？（一）违法拆改、变动房屋承重结构；
（二）将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方；
（三）违法搭建、改建建筑物、构筑物；违法挖掘房屋地下空间；
（四）擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用；
（五）擅自改变房屋外立面；
（六）擅自将雨污水混接或者在排水管上接管；损害管道燃气设施，占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全；
（七）擅自占用绿地，损毁树木、绿化设施；
（八）损坏消防设施，占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地；
（九）违反国家和地方规定，向环境超标排放污染物；
（十）占用共用部位、共用设施设备；
（十一）法律、法规禁止的其他行为。
违反上述第1项、第2项规定的，由区、县（市）房产主管部门责令改正，恢复原状，可以处五万元以上十万元以下罚款；情节较轻的，可以处一万元以上五万元以下罚款。违反上述第3项、第4项、第5项规定的，由城乡规划主管部门依法查处；
违反上述第6项规定的，由市政设施和公用事业主管部门依法查处；
违反上述第7项规定的，由绿化主管部门依法查处；
违反上述第8项规定的，由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处；
违反上述第9项规定的，由环境保护主管部门依法查处；
违反上述第10项规定的，相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。
对违反有关法律、法规规定使用物业的，物业服务企业应当及时进行劝阻、制止，并向相关部门和业主委员会报告，相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。
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